Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Признание договора найма жилого помещения недействительным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет один месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).
Шаг 5. Получите решение суда и при необходимости предъявите требование о его принудительном исполнении
В случае подачи апелляционной жалобы решение суда вступает в законную силу после рассмотрения судом этой жалобы, если обжалуемое решение суда не отменено. Если определением суда апелляционной инстанции отменено или изменено решение суда первой инстанции и принято новое решение, оно вступает в законную силу немедленно (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).
При удовлетворении иска лица, проживающие в спорном жилом помещении, подлежат выселению в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 14).
Для принудительного исполнения решения суда (принудительного выселения) потребуется возбуждение исполнительного производства (ч. 1 ст. 35 ЖК РФ; ст. 30, п. 9 ч. 3 ст. 68, ч. 1, 2 ст. 107 Закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Дело №42-В10-2
от 6 июля 2010 года
председательствующего В.П. Кнышева судей Е.С. Гетман и Л.М. Пчелинцевой
устранении препятствий в пользовании местами общего пользования по надзорной жалобе Убушаевой [скрыто] на решение Элистинского
городского суда Республики Калмыкия от 3 сентября 2009г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия от 15 октября 2009г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С, выслушав объяснения представителя Убушаевой Н.К. Сафонова СИ., поддержавшего доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
На какое помещение заключают договор приватизации
Приватизировать можно как целую квартиру, так и комнату в коммуналке.
Главное — чтобы жилое помещение, по поводу которого заключается договор, было изолированным.
Закон четко не указывает, когда жилое помещение можно считать таковым. По мнению госорганов, изолированным является помещение, которое соответствует следующим признакам. Оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями. Кроме того, оно имеет отдельный вход и не используется для доступа в другое помещение (письмо Минэкономразвития России от 24.02.2014 № Д23и-501).
ПРИМЕЧАНИЕ.
В этой статье мы говорим о договоре приватизации квартиры — ведь это самый распространенный вариант. Но все пояснения и рекомендации, которые мы даем, актуальны и для ситуации, когда ответчик получил в собственность в порядке приватизации комнату в коммуналке.
Незаключенность и недействительность договора — самостоятельные основания для обращения в суд. Важно правильно выбрать одно из них, так как после подачи иска изменить требование не удастся.
Незаключенный договор — это несостоявшаяся сделка. Обязательства по нему не возникли. Есть две причины, по которым можно признать договор таковым:
- Не согласованы в требуемой форме существенные для данного вида договора условия (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
- Не передано имущество, в то время как по закону для признания договора заключенным обязательна его передача (п. 2 ст. 433 ГК РФ). По этому основанию незаключенным будет, например, договор займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ). А вот к договору аренды это не относится, так как его заключенность не поставлена законом в зависимость от передачи имущества.
Начало исполнения договора аренды сводит шансы на признание его незаключенным к минимуму (п. 3 ст. 432 ГК РФ). Возможно, более эффективным будет признание договора аренды недействительным — судебная практика почти едина в этом вопросе. Суд будет стараться сохранить обязательства, а не аннулировать их (п. 7 информписьма Президиума ВАС от 25.02.2014 № 165).
Недействительность сделки предполагает, что договор заключен. Однако в силу определенных пороков он является ничтожной или оспоримой сделкой (§ 2 гл. 9 ГК РФ), последствие — возврат сторон в первоначальное положение.
Рекомендуется заявлять о незаключенности договора, только если одновременно:
- не согласовано одно из существенных условий;
- нет доказательств принятия исполнения.
Отсутствие договора соцнайма не лишает права на жилье
Отсутствие письменного договора социального найма не отменяет право пользования жильём.
По общим правилам Жилищного кодекса РФ, основанием заключения договора социального найма является принятое с соблюдением требований ЖК РФ решение (распоряжение) органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения гражданину, состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении.
Нарушение требований ЖК РФ при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору соцнайма может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными.
Данная позиция согласуется с п.23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 номер 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».
Вместе с тем, выявляются факты несоблюдения процедуры заключения между администрацией и гражданами договора социального найма.
К примеру, прокуратурой Олекминского района проведена проверка по обращению гражданина об отказе администрации МО «Город Олекминск» в заключении договора социального найма.
В ходе проверки установлено, что семья с 1979 года проживает в квартире жилого дома, при этом договор социального найма с семьей не заключался. Из архивной поквартирной карточки на жилое помещение следовало, что заявитель и его супруга являются нанимателями жилого помещения и имеют постоянную прописку с момента вселения, адресная прописка также указана в паспортах заявителя и его супруги с 1979 года.
Факт длительного проживания семьи подтвердился представленными справками из теплосетевой организации и организации электроснабжения, куда наниматель с момента проживания исправно оплачивал оказанные коммунальные услуги.
Таким образом, между заявителем и администрацией МО «Город Олекминск» с 1979 года сложились жилищные правоотношения, регулируемые ст.60–69 Жилищного кодекса РФ, поскольку заявитель добросовестно длительное время исполнял права и обязанности нанимателя жилого помещения.
«На протяжении десятилетий защищал свободу слова в России»
Выйдя к журналистам, председатель норвежского Нобелевского комитета Берит Рейсс-Андерсен объявила лауреатов нынешнего года: ими стали филиппинская журналистка Мария Ресса и Дмитрий Муратов — один из основателей и главный редактор «Новой газеты». Господин Муратов является третьим в истории россиянином, удостоенным премии мира, до этого приз получали правозащитник Андрей Сахаров и президент СССР Михаил Горбачев.
Премия нынешнего года присуждена «за усилия по защите свободы выражения мнений, что является предпосылкой демократии и прочного мира».
«Госпожа Ресса и господин Муратов получают награду за их смелую борьбу за свободу выражения мнений на Филиппинах и в России»,— заявила Берит Рейсс-Андерсен.
И добавила, что «в то же время они — представители всех журналистов, которые поддерживают эти идеи в нашем мире, где складываются все более неблагоприятные условия для демократии и свободы СМИ».
Основания для признания права пользования жильем на условиях соцнайма
Чтобы у лица возникло право на жилье, которое предоставляется по договорам соцнайма, необходима совокупность определенных законом фактов, а также действий для получения соответствующего жилья.
Лицу может быть предоставлено жилье на условиях найма, если оно:
- признано малоимущим, которое нуждается в жилье
- принадлежит к определенной законами категории граждан, нуждающимся в жилье
Гражданин может быть признан нуждающимся в жилье если он:
- не является нанимателем, членом семьи нанимателя по договору соцнайма, договорам найма жилья жилищного фонда социального использования или собственником, членом семьи собственника жилья;
- является нанимателем или членом семьи нанимателя по договорам, указанным в пункте 1, или собственником, членом семьи собственника жилья, но при этом обеспеченность общей площадью жилья на одного члена семьи составляет менее учетной нормы;
- проживает в помещении, которое не соответствует установленным требованиям;
- является нанимателем или членом семьи нанимателя по договорам, указанным в пункте 1, или собственником, членом семьи собственника жилья, проживает в квартире, в котором проживают несколько семей, и в составе семьи есть больной с тяжелой формой хронического заболевания, не позволяющее совместное проживание с ним в одной квартире, и не имеет иного жилья по договорам, указанным в пункте 1, или в собственности.
В исковом заявлении необходимо указать (п. 2 ст. 131 ГПК РФ; п. 23 постановления № 14):
- Наименование суда, в который подается иск;
- ФИО (имя) истца, его место жительства, а также, при желании, контактный телефон и адрес электронной почты. Если иск подает представитель, то также указываются аналогичные сведения о нем;
- Наименование ответчика или органа, принявшего решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, и его местонахождение, либо Ф.И.О., место жительства ответчика — физического лица;
- Сведения о том, в чем состоит нарушение или угроза нарушения прав истца, а также обстоятельства, на которых основаны его требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства. В зависимости от обстоятельств дела, в частности, может быть предъявлено требование о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, а также заключенного на его основании договора социального найма, выселении лиц, проживающих в жилом помещении. помещение;
- Перечень прилагаемых к иску документов.
Истцом может выступить любое заинтересованное лицо, а именно: гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявшие решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этим решением и договором нарушены их права. , а также прокурор.
Сроки рассмотрения иска
Сроки рассмотрения исков о недействительности сделок:
- не более 2 месяцев — для судов общей юрисдикции (154 ГПК РФ);
- не более 6 месяцев — для арбитражных судов (152 АПК РФ).
В такие сроки дело рассматривается судом первой инстанции, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству и принятие решения по делу. Судебный процесс занимает продолжительное время по таким причинам:
- сложность и категория дела;
- закрепленный сторонами порядок признания договора недействительным;
- необходимость выполнения судебных запросов;
- экспертиза;
- оценка;
- необходимость привлечения свидетелей.
Законодательные основы
Жилищный кодекс РФ (извлечения).
Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 4).
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:
4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.
Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.
1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.
Недобросовестность при заявлении о недействительности договора
В российское законодательство введен международно-правовой принцип эстоппель: в соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки рассматривается через призму оценки добросовестности заявителя. В случае если он действовал недобросовестно, к примеру создавая у других лиц представление о действительности совершенного соглашения, это заявление утрачивает свое юридическое значение.
Например, эта норма была применена при оспаривании участником сделки по мотиву мнимости (постановление АС ВВО от 01.08.2016 № Ф01-2656/2016).
Под заявлением о недействительности следует понимать высказывание, которое (п. 70 постановления № 25):
- может быть выражено в какой угодно форме: в виде иска, письменного возражения и т. д.;
- в отношении как ничтожной, так и оспоримой сделки.
Примеры применения исков
В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:
- в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
- займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
- совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
- отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.
В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:
- договоров аренды;
- купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
- контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
- контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
- соглашений об уступке права требования.
По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.
Примеры применения исков
В судах общей юрисдикции чаще всего рассматривают иски о признании недействительными договоров:
- в сфере недвижимости: купля-продажи, дарение доли — чаще всего для ухода от налогов;
- займа, кредита и залога — попытки вывести часть имущества из общей долевой собственности, например, при расторжении брака; соглашения с микрофинансовыми организациями;
- совершенных с помощью обмана — сообщение ложных сведений страховой компании при страховании жизни и здоровья;
- отдельных положений договоров, ущемляющих права гражданина, по сравнению с установленными законом.
В арбитражных судах часто рассматриваются дела по признанию недействительными:
- договоров аренды;
- купли-продажи имущества юридического лица и процентных займов в процессе банкротства или ликвидации юридических лиц;
- контрактов, заключенных с нарушением положений закона № 223-ФЗ, без соблюдения закупочных процедур и размещения информации о закупке, в ущерб интересов юридического лица;
- контрактов, заключенных от имени юридического лица представителями с ограниченными полномочиями;
- соглашений об уступке права требования.
По официальным статистическим данным арбитражных судов, признание сделки незаконной происходит в менее чем 50% от рассмотренных дел этой категории.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Гетман Е.С. и Киселёва А.П.
с участием прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Брянской области к Терешонок И.И., Терешонку В.В., Терешонку П.В. о признании недействительным договора социального найма и выселении
по кассационной жалобе представителя Управления Министерства внутренних дел Российской Федерации по Брянской области Малолетковой Е.А. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителей УМВД Российской Федерации по Брянской области по доверенности Гайка М. и Куликовской О.А. и заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Власовой Т.А., полагавших кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, представителя Терешонок И.И. по доверенности Венчикова Р.В., возражавшего против удовлетворения кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
УМВД России по Брянской области обратилось в суд с иском к Терешонок И.И., Терешонку В.Е. и Терешонку П.В. о признании недействительным договора социального найма и выселении с предоставлением другого жилого помещения.
Решением Советского районного суда г. Брянска от 15 ноября 2013 г. исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение об отказе в иске.
В кассационной жалобе представителя УМВД России по Брянской области содержится просьба об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. и оставлении в силе решения Советского районного суда г. Брянска от 15 ноября 2013 г.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 14 ноября 2014 г. кассационная жалоба УМВД России по Брянской области с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г., как незаконного.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (статья 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции. Судом установлено следующее.
Решением комиссии по социальному развитию и материально-техническому обеспечению УВД по Брянской области от 1 октября 2010 г. (далее — решение комиссии от 1 октября 2010 г.) Терешонок И.И. выделена трехкомнатная квартира, расположенная по адресу: г. …, ул. …, на состав семьи из 4-х человек с последующим заключением договора социального найма. В число членов семьи нанимателя включена в том числе дочь ответчика Белявцева Н.В.
Решением Советского районного суда г. Брянска от 9 декабря 2011 г., оставленным без изменения кассационным определением Брянского областного суда от 1 марта 2012 г., решение комиссии от 1 октября 2010 г. в части выделения жилого помещения, расположенного по адресу: г. …, ул. …, на Белявцеву Н.В. как члена семьи Терешонок И.И. признано незаконным. Признан незаконным также пункт 3 договора социального найма, заключенного между Терешонок И.И. и УВД по Брянской области, в части включения Белявцевой Н.В. в состав членов семьи нанимателя.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что выделение трехкомнатной квартиры Терешонок И.И. являлось неправомерным, так как при исключении из членов ее семьи дочери Белявцевой Н.В. ответчикам должна была быть выделена квартира меньшей площади.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции сослался на то, что решение комиссии от 1 октября 2010 г. в целом оспорено не было, а признание договора социального найма недействительным возможно лишь в случае признания недействительным указанного решения комиссии.
С выводом суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
Соответственно, недействительность части сделки может влечь за собой недействительность ее в целом, если сделка не могла быть совершена без включения ее недействительной части.
Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации) применительно к правилам, установленным статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (абзац четвертый пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Таким образом, положение о недействительности части сделки применяется и к договорам социального найма, урегулированным Жилищным кодексом Российской Федерации.
Согласно статьям 49, 50 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда в соответствии с нормой предоставления площади жилого помещения.
На основании статьи 58 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном пунктом 4 части 1 статьи 51 Жилищного кодекса Российской Федерации перечне.
Обстоятельства, свидетельствующие о нарушении требований жилищного законодательства о норме предоставления после признания частично недействительным договора социального найма, заключенного с Терешонок И.И., судом первой инстанции установлены.
Оснований для применения положений статьи 58 (часть 2) Жилищного кодекса Российской Федерации суды при рассмотрении дела не усмотрели.
Ввиду этого суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что недействительность части договора социального найма повлекла за собой его недействительность в целом в связи с нарушением требований жилищного законодательства о норме предоставления жилого помещения по договору социального найма.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции не имелось законных оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда от 18 февраля 2014 г. отменить, оставить в силе решение Советского районного суда г. Брянска от 15 ноября 2013 г.
| Председательствующий | Горшков В.В. |
Оспаривался договор соцнайма жилого помещения.
Как следует из материалов дела, решением комиссии органа внутренних дел (ОВД) ответчику была выделена 3-комнатная квартира на семью из 4-х человек (включая дочь) с последующим заключением договора соцнайма. Суд признал это решение незаконным в части выделения жилого помещения на дочь. Также признан незаконным пункт договора соцнайма в части включения дочери в состав семьи нанимателя.
Апелляционная инстанция отказала в иске. Она исходила из того, что решение комиссии в целом оспорено не было. А признание договора соцнайма недействительным возможно лишь в случае признания недействительным указанного решения комиссии.