Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделки с недвижимостью между родственниками: главные особенности и ограничения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По общему правилу купля-продажа квартиры, в том числе между родней, не требует нотариального удостоверения. Стороны вправе обратиться к нотариусу по желанию, он поможет правильно осуществить сделку и гарантирует ее законность.
Кто считается близкими родственниками
Прежде чем рассматривать особенности купли-продажи, участники которой — родственники, следует определить круг лиц, которые входят в эту категорию.
Современное российское законодательство в качестве родни подразумевает:
● супругов — имеются в виду мужчина и женщина, состоящие в официально зарегистрированном браке;
● родителей и детей;
● дедушек, бабушек и внуков;
● сестер и братьев — при этом не важно, имеют ли они обоих общих родителей или только одного, то есть являются неполнородными;
● усыновителей и усыновленных — если человек официально усыновил ребенка, их отношения приравниваются к отношениям родных родителя и сына или дочери и признаются родственными.
Общие правила купли-продажи
Купля-продажа квартиры между родней подчиняется тем же правилам, что и купля-продажа, участники которой — посторонние друг другу люди.
Порядок организации процесса следующий:
1) проведение предварительных переговоров сторон — продавец и приобретатель обсуждают условия будущего договора купли-продажи (ДКП);
2) сбор необходимых документов;
3) составление и подписание ДКП;
4) регистрация прав в Росреестре и официальный переход права собственности от продавца к покупателю;
5) передача квартиры по акту и окончательные расчеты участников.
Факультативный этап — заключение предварительного договора, который не является собственно ДКП недвижимости, но закрепляет намерение сторон заключить это соглашение в будущем. Предварительный договор нередко предполагает перечисление продавцу небольшого задатка.
Покупка квартиры в ипотеку у родственников: возможно ли это?
Технически оформить ипотеку на квартиру, которая принадлежит родственникам, возможно, но у такой покупки тоже много нюансов, которые способны сделать её невыгодной или серьёзно осложнить:
- банк наверняка потребует дополнительные документы, чтобы убедиться в чистоте сделки (в частности, придётся подтвердить, что у покупателя есть деньги на первоначальный взнос, а у продавца имеется другая недвижимость и ему есть где жить после продажи);
- нельзя получить налоговый вычет, если продавец и покупатель — взаимозависимые лица;
- скорее всего, не удастся воспользоваться льготной ипотекой с господдержкой;
- сэкономить при покупке тоже не получится: если сумма «родственной» сделки ниже рыночной, банк может заподозрить, что она фиктивная.
Банк вправе отказать в предоставлении кредита, не объясняя причин своего решения несостоявшемуся заёмщику. И в таких неоднозначных ситуациях, как сделки между близкими родственниками, отказы нередки. Поэтому перед подачей заявки на ипотеку полезно узнать, как выбранный банк относится к кредитованию подобных покупок.
Отдельный нюанс — использование материнского капитала (например, для оплаты первоначального взноса). Купля-продажа между родственниками в этом случае попадёт под пристальное внимание Социального фонда (это преемник Пенсионного фонда и Фонда социального страхования), проверки неизбежны.
Фонду необходимо убедиться в том, что:
- сделка не мнимая (попытка обналичить материнский капитал таким путём может быть квалифицирована как мошенничество);
- ребёнку выделена доля в приобретаемой квартире.
С чем нужно определиться в первую очередь
Прежде чем выбирать, как лучше переоформить жильё, проясним два вопроса.
1. Когда вы хотите, чтобы родственники получили право собственности: прямо сейчас или после вашей смерти?
В первом случае выбор будет между продажей и дарением, во втором — между завещанием и наследованием по закону.
2. Вы хотите передать квартиру безвозмездно или за плату?
В первом случае подойдёт дарение или наследование, во втором — продажа жилья.
Эти два вопроса — главное, с чем нужно определиться. Но также важны нюансы: какие расходы на оформление и налоги ждут новых собственников, какие права и ограничения даёт та или иная форма сделки. Поэтому теперь поговорим о каждом способе подробно.
Плюсы и минусы продажи доли жилья родственнику
Преимущества договора купли-продажи квартиры между родственниками заключаются в следующих аспектах:
- сделка носит возмездный характер и не может быть признана недействительной, продавец также не сможет отказаться от своего решения после оформления договора купли-продажи;
- после смерти продавца никто не сможет оспорить право собственности нового владельца;
- нет необходимости проводить дополнительные проверки по состоянию жилья, долгах – сделки между родственниками обычно основываются на доверии.
Недостатки подобной формы сделки между родственниками рассматриваются в сравнении с дарением и завещанием. Выделяют следующие минусы договора купли-продажи:
- приобретаемое жилье считается совместно нажитым и при разводе делится пополам;
- продавец полностью теряет право собственности на свою долю жилья.
В итоге рассматривать преимущества и недостатки договора купли-продажи доли квартиры между родственниками следует с индивидуальной позиции. В определенных ситуациях дарение или завещание более целесообразны, чем продажа.
Предварительные процедуры при продаже доли квартиры
Перед тем как заключить договор купли-продажи доли квартиры родственнику, продавцу, в соответствии с требованиями законодательства, необходимо:
- направить нотариально заверенное уведомление совладельцам жилья, обладающим преимущественными правами, о предстоящей продаже своей доли, указав данные о цене и других условиях продажи – иначе сделка может быть (в течение 3-х месяцев) аннулирована судом;
- дождаться в течение 30 дней ответных заявлений;
- если совладельцы претендуют на участие в сделке – предпочтение отдается тому, кто предлагает лучшую цену;
- право на продажу своей части (доли) квартиры родственнику возникает только в случае, если все имеющие преимущественное право на указанную долю жилья отказались от его приобретения.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире?
Соглашение между продавцом и покупателем доли в жилом объекте может быть составлено самостоятельно, юристом или нотариусом. Но обязательным для осуществления сделки является его нотариальное заверение.
В договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться следующие пункты:
- Дата, место составления документа, его наименование.
- Информация о сторонах договора. Покупателем может быть собственник другой доли в жилье или постороннее лицо при отказе совладельца приобрести продаваемую долю. В договоре прописываются ФИО, паспортные данные и адрес каждого участника: продавца и покупателя.
- Предмет соглашения. Предметом в этом случае является доля в имуществе. Она описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Причем описание должно давать возможность идентифицировать его среди других объектов:
- указывается кадастровый номер;
- точный адрес квартиры;
- доля в которой продается;
- площадь доли.
- Цена договора. Обязательным условием является указание суммы доли цифрами и прописью. Рекомендуется также прописать порядок расчетов: срок оплаты, способ передачи и т.д. на усмотрение сторон сделки.
- Прочие условия сделки. Здесь можно указать: каким способом будет передана доля в недвижимости новому собственнику (например, по передаточному акту), сроки передачи, прописать отсутствие или наличие обременений в отношении предмета договора, иные моменты, не противоречащие действующему законодательству.
✅ Что лучше: подарить или продать долю в квартире родственнику
Многим людям трудно определиться с выбором: Пожертвование или продажа акций? Сравнительная таблица облегчает понимание преимуществ и недостатков сделок:
— Риск избежания — подарок может быть заменен на операцию покупки, и это является основанием считать операцию мошеннической;
— Юридическая чистота сделки — нотариус проследит за тем, чтобы стороны не нарушили исполнительный титул;
Что выгоднее для продавца-собственника? Конечно, продажа доли по договору купли-продажи с родственником. Во-первых, из-за получаемой прибыли, а во-вторых, из-за прозрачности сделки. Фактически, риски сводятся к нулю, поскольку в реализации участвует нотариус — должностное лицо.
Дарение акции в первую очередь выгодно получателю — родственнику. Право собственности переходит к дарителю сразу после подписания договора. Бывший владелец теряет право собственности на долю, но может сохранить право проживать в недвижимости до самой смерти.
Судебная практика: признание договора дарения недействительным
Дарственную могут признать недействительной, если сделка была совершена в ситуации, когда одна из сторон введена в заблуждение. В подобных случаях участник сделки не по своей воле составляет неверное мнение либо остается в неведении касательно обстоятельств, имеющих существенное значение, и под их влиянием осуществляет сделку, которую не стал бы совершать, если бы не заблуждался.
В силу обстоятельств, которые связаны с ограниченным состоянием здоровья дарителя по зрению и слуху, а также ввиду возраста даритель, вероятнее всего, могла заблуждаться относительно природы сделки, а также значения своих действий. Женщина решила, что подписывала договор дарения половины доли на квартиру и на земельный участок с условием покупки для нее жилья.
А в результате подписания дарственной даритель не обладала правом собственности ни на спорное имущество, ни на квартиру. Суд признал такой договор дарения недействительным (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 4.05.2018, дело №33-3536/2018).
Составление и регистрация договора
Передача права собственности новому владельцу доли в жилом помещении может состояться после подписания сторонами договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре. В договоре должны содержаться данные:
— о продавце и покупателе (сторонах договора);
— о цене объекта сделки (о приобретаемой доле квартиры);
— о местонахождении объекта (адрес, номер квартиры, площадь комнаты, соответствующая доле квартиры);
— о цене приобретаемой доли квартиры, сроках и порядке оплаты, начиная с даты государственной регистрации договора;
— о документе, подтверждающем на право собственности продавца на объект продажи;
— о гарантиях продавца об отсутствии залога, запрещения, ареста или осуществленной ранее продажи объекта;
— о порядке расчетов между Сторонами договора;
— об отказе собственников, имеющих преимущественное право на покупку доли объекта продажи;
— об обязательстве снятия с регистрации зарегистрированных в объекте продажи граждан;
— об отсутствии долгов по всем видам коммунальных платежей, связанных с объектом продажи.
В соответствии с перечнем к договору прилагаются документы, предусмотренные соответствующими нормами законодательства. Договор составляется в 3-х экземплярах, заверяется нотариально и направляется для регистрации в Росреестр. Срок регистрации сделки – от одного до трех дней.
Заключение сделок купли-продажи доли (части) жилого помещения отличается, с одной стороны:
- простотой подготовки договора и его заключения;
- невозможностью оспаривания договора третьими лицами, претендующими на жилье;
- гарантиями, отсутствующими при дарении жилья.
В качестве минусов специалисты признают факторы:
- рисков налоговых (НДФЛ) вычетов при условии, что объект продажи являлся собственностью продавца менее трех лет;
- для лиц, проживающих в официальном браке, приобретенная часть (доля) жилья становится собственностью, нажитой совместно (при дарении жилье остается собственностью одаряемого лица).
Для оформления сделки необходимо выполнить следующие действия:
- Известить собственников о намерении продать свою долю собственности.
- Получить письменные отказы совладельцев от покупки.
- Собрать документы и посетить нотариуса для оформления сделки.
- Внести изменения в регистрационные записи.
- Заплатить налог.
Наличие родственных связей между покупателем и продавцом не освобождает от оплаты госпошлины и сборов.
Совладельцев необходимо письменно уведомить о продаже доли в недвижимости.
В извещении должны быть указаны сведения:
- адрес квартиры;
- размер доли;
- технические характеристики недвижимости;
- предполагаемая цена.
Где оформляют и куда идти?
Как самостоятельно осуществить продажу доли в квартире родственнику
- процедура составления соглашения несложная;
- третьим лицам нельзя оспорить совершенную сделку;
- реально предусмотреть обширный круг гарантий;
- допускается заключить предварительную сделку;
- сумма госпошлины, уменьшается прямо пропорционально степени родства.
Совершается она через обращение в ближайшее учреждение Росреестра или МФЦ.
Поэтому принципиально важно сообщить о своих намерениях в письменной форме и получить согласие в аналогичном формате.
- родители (усыновители) с детьми;
- сестры с братьями (в т. ч. при одном общем родителе);
- бабушки и дедушки с внуками.
Продажа доли квартиры родственнику
Может ли отец продать квартиру сыну? Да, может. И не только квартиру, но и долю в ней. Все сделки по продаже недвижимости между родственниками осуществляются на том же основании, что и между посторонними людьми.
Но некоторые особенности всё же стоит учитывать.
Продажа доли возможна, если в правоустанавливающих документах указано, что этот человек имеет право распоряжения данной долей в квартире.
Необходимо согласие всех других собственников. При этом неважно продаётся доля квартиры родственникам или посторонним покупателям.
Более того, другие собственники должны быть поставлены в известность о желании продать долю в общей недвижимости. По закону они имеют приоритетное право на покупку.
Уведомлять их нужно письменно. В письме указывают:
- Объект, выставляемый на продажу, его площадь и адрес;
- Стоимость;
- Время, в течение которого будут ждать ответ (законом на это даётся месяц).
Если среди собственников есть несовершеннолетние, то в дополнение ко всем документам нужно ещё и согласие органов опеки.