Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В идеальном варианте сделки есть только одна обязательная услуга — оплата госпошлины за госрегистрацию прав собственности на недвижимое имущество (квартиры, земельного участка и иного имущества). Размер госпошлины для физлиц составляет 2 тыс. руб.
Все дальнейшие допуслуги являются вариативными и зависят от условия сделки купли-продажи. На рынках новостроек и вторичного жилья сложились разные условия по сделкам, а значит, и разная стоимость дополнительных услуг.
В России при покупке новостройки услуги риелтора покупатель обычно не оплачивает — агентское вознаграждение либо включено в стоимость квартиры, либо его выплачивает застройщик. У некоторых застройщиков в стоимость сделки может быть включена и госпошлина за регистрацию договора долевого участия, поясняет руководитель отдела продаж Est-a-Tet Роман Соколов.
На рынке вторичного жилья стоимость услуг в агентстве недвижимости в среднем начинаются от 2% от стоимости квартиры. Правда, некоторые частные риелторы демпингуют, устанавливая размер свой комиссии в 1%. В любом случае оплата услуг риелтора лежит на стороне покупателя. «Услуги риелтора включают поиск объекта, переговоры с продавцом, организацию сделки (составление договора купли-продажи, подготовка документов, организация сделки в банке, организация нотариальных действий, подача документов на государственную регистрацию и получение документов с госрегистрации, подписание передаточного акта), тщательную проверку истории квартиры с оценкой рисков приобретения и т. д. Стоимость зависит от сложности сделки и набора услуг и может составлять порядка 3% от стоимости квартиры», — объясняет управляющий директор сети «Миэль» Юлия Антясова.
В зависимости от выбранной формы взаиморасчетов с продавцом (аккредитив или ячейка) будут варьироваться и затраты. Аккредитив сейчас пользуется большей популярностью, так как по многим банкам произошло стремительное удешевление взаиморасчетов — теперь он стоит около 2 тыс. руб.
При использовании ячейки предполагается наличный расчет, а цены после пандемии немного выросли — теперь стоимость аренды ячеек начинается от 4,5 тыс. руб., а в некоторых банках сумма может достигать 8–10 тыс. руб., отмечает Антясова.
Также существует форма сделок, требующих обязательного нотариального удостоверения (сделки, в которых затронуты права детей и отчуждение долей). Тарифы на такие сделки устанавливаются местными нотариальными палатами.
В целом затраты на услуги нотариуса зависят от кадастровой стоимости объекта — от 3%, но не должны превышать 25 тыс. руб. В случае если в сделке участвует один из супругов, необходимо оформить еще и доверенность — от 1,2–1,5 тыс. руб. Нотариальные документы, необходимые для регистрации, исчисляются по тарифам нотариуса — от 1,5 тыс. до 2,5 тыс. руб.
Если сделка проходит с использованием ипотеки, то дополнительные траты могут составить от 10 тыс. до 100 тыс. руб. (в год) в зависимости от суммы страховки имущества и жизни покупателя, также потребуются услуги оценщика. Стоимость зависит от условий страхования, тарифов страховых и оценочных компаний.
Цeнa: в cpeднeм 2-4 тыcячи pyблeй.
B п. 1 cт.9 Ф3 «Oб ипoтeкe» cкaзaнo, чтo в дoгoвope ипoтeки дoлжнa быть yкaзaнa cтoимocть пpeдмeтa ипoтeки – тo ecть, пpиoбpeтaeмoгo вaми в кpeдит жилья. Чтoбы цeнa былa кoppeктнoй, нyжнa пoмoщь oцeнoчнoй кoмпaнии – и oнa, paзyмeeтcя, нe бeзвoзмeзднaя. Pacxoды пo oцeнкe пoлнocтью лoжaтcя нa плeчи зaeмщикa.
Кaк пpaвилo, бaнк пpeдocтaвляeт cпиcoк peкoмeндyeмыx oцeнoчныx opгaнизaций, зaключeниe кoтopыx пpимeт бeз дoпoлнитeльнoй aккpeдитaции oцeнoчнoй кoмпaнии. Кoнeчнo, зaeмщик мoжeт oбpaтитьcя и в дpyгyю opгaнизaцию, нe вoшeдшyю в cпиcoк, нo в этoм cлyчae paccмoтpeниe дoкyмeнтoв, вo-пepвыx, зaтянeтcя нe мeньшe 2 нeдeль, a вo-втopыx, пoявитcя pиcк, чтo oцeнкy нe пpимyт.
Ecли выбpaннaя вaми кoмпaния нe бyдeт cooтвeтcтвoвaть тpeбoвaниям или cдeлaeт oтчeт, нapyшaющий ycтaнoвлeнныe cтaндapты бaнкa, пpидeтcя пepeдeлывaть oцeнкy. Cнoвa зa cвoи дeньги.
Нo дaжe ecли вы зaкaжeтe oтчeт y пpoвepeннoгo oцeнщикa, вce paвнo ecть pиcк, чтo пoтpaтитe дeньги впycтyю. Дeлo в тoм, чтo oтчeт гoтoвят дo oдoбpeния выбpaннoгo вaми oбъeктa бaнкoм. И ecли кpeдитop oткaжeтcя выдeлять вaм дeньги нa пoкyпкy имeннo этoгo жилья, пpидeтcя нaчинaть вce cнaчaлa. Нe выйдeт дaжe пpeдлoжить oтчeт пpoдaвцy для дpyгиx пoкyпaтeлeй – дoкyмeнт дeлaeтcя пoд вac, c oбязaтeльным yкaзaниeм вaшиx пacпopтныx дaнныx.
Oпытныe pиeлтopы пoдбиpaют oцeнoчнyю кoмпaнию тaк, чтoбы ee oтчeт пoдxoдил пoд тpeбoвaния cpaзy нecкoлькиx бaнкoв. Toгдa пpи oткaзe в oднoм бaнкe мoжнo бyдeт пoпытaть cчacтья в дpyгoй кpeдитнoй opгaнизaции.
Дoпoлнитeльныe ycлyги бaнкoв
Цeнa: зaвиcит oт ycлyги и кoнкpeтнoгo бaнкa.
Чтoбы нe yпycтить вoзмoжнocть зapaбoтaть нa зaeмщикe дoпoлнитeльныe дeньги, мнoгиe бaнки пpeдлaгaют юpидичecкиe ycлyги. Этo yдoбнo, ecли y вac нeт нa пpимeтe юpиcтa, кoтopoмy вы дoвepяeтe, и вы нe знaeтe, к кoмy oбpaтитьcя. Teм бoлee, чтo пpиoбpeтaeмaя квapтиpa пoйдeт в зaлoг бaнкy, тaк чтo eгo coтpyдники гapaнтиpoвaннo пpocлeдят зa тeм, чтoбы вce былo пpaвильнo oфopмлeнo.
Cбepбaнк гoтoв cдeлaть юpидичecкyю экcпepтизy oбъeктa нeдвижимocти зa 15 000 pyблeй, a BTБ пoдгoтoвит вaм дoгoвop кyпли-пpoдaжи зa 2 000 pyблeй. Пpи этoм Cбepбaнк нe гapaнтиpyeт peзyльтaт пpoвepки, a cтoимocть дoгoвopa в BTБ мoжeт мeнятьcя в зaвиcимocти oт peгиoнa.
Пoкyпaя нeдвижимocть caмocтoятeльнo, вы cмoжeтe изyчить кpeдитный дoгoвop тoлькo нa пoдпиcaнии, a знaчит, мoжeтe чтo-тo yпycтить – из-зa вoлнeния и oтcyтcтвия вpeмeни нa вдyмчивoe пpoчтeниe. У ипoтeчныx бpoкepoв ecть бoльшe вoзмoжнocтeй – oни coбиpaют oбpaзцы дoгoвopoв бaнкoв, внимaтeльнo изyчaют иx дo пoдпиcaния, в cпoкoйнoй oбcтaнoвкe и мoгyт пpeдyпpeдить вac o нюaнcax дaжe дo пoдaчи зaявки в бaнк.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:
- Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
- Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.
Возможные сложности при продаже/покупке квартиры
Мы упомянули о том, что рассчитываться с продавцом крайне нежелательно до момента перехода права собственности. К сожалению, препятствий к этому достаточно, но чаще всего регистрация невозможна в случаях, если не было получено соответствующее разрешение, которое потребуется в следующих случаях:
- в роли продавца выступает несовершеннолетний или лицо, не способное отвечать за свои действия – в этом случае понадобится разрешение органа опеки;
- если возраст продавца 14-18 лет, помимо разрешения органов опеки понадобится также разрешение родителей или опекунов, представленное в письменной форме;
- жилое помещение куплено в ипотеку, которая еще не была погашена – продать такой объект без разрешения кредитора не получится;
- на продаваемой жилплощади проживает несколько человек, которые должны дать свое разрешение на сделку.
Игнорировав эти требования, покупатель рискует потерять свои деньги, так как такая сделка считается сомнительной. При желании она может быть оспорена и признана недействительной. Отсюда вывод: покупая жилье, стоит обращать пристальное внимание на возможную необходимость разрешения сделки третьими сторонами. Это залог безопасности покупателя, важно также определиться, где и в каком виде будет происходить расчет.
Составление договора: чаще тоже покупатель
В уже далекие 90-е годы прошлого века все договоры купли-продажи требовали нотариального заверения. Нотариусы, пользуясь своим монопольным положением, требовали за свою работу 1,5% от стоимости продаваемой квартиры. Действующие сегодня законы либеральнее – они разрешают простую письменную форму (ППФ). Нотариус – по желанию; кроме того, обязательное нотариальное удостоверение сохранилось для ряда сделок – ипотеки, договоров ренты.
Эксперты существенно разошлись в оценках того, сколько будет стоить составление ППФ. Минимальную сумму (3000 руб.) назвала Марина Маркарова (MAYFAIR Properties), что удивительно, учитывая, что ее агентство работает на элитном рынке, где цены выше. Максимальную (8-15 тыс. руб.) – Илья Шкоп (ГРМ). И в большинстве случаев за договор заплатит покупатель – «потому что ему важнее, чтобы договор был составлен грамотно».
Но в любом случае, даже самая дорогая ППФ обойдется значительно дешевле, чем нотариальный договор: даже с учетом того, что сегодня нотариусы просят 1%, а в отдельных случаях и 0,6% (очень дорогая квартира), тут выходят суммы, на порядок большие. И, естественно, это эта трата будет «повешена» на того, кому она нужна. Кто считает, что надо обращаться к нотариусу – тот и платит…
Недвижимость, покупаемая на рынке жилья, делится на два основных вида:
- Первичная. Это дома или квартиры, приобретающиеся либо на этапе строительства, то есть в долевое участие, либо в уже законченных зданиях. По сути жильё покупается впервые, а значит свидетельство о собственности на него ещё не выдавалось. С первичным рынком жилья, особенно если это участок под долевое строительство, связаны немалые риски для покупателей.
- Вторичная. Недвижимость переходит в статус вторичной сразу после регистрации на неё права собственности. Покупка жилья на вторичном рынке во многом выгоднее. В этом случае можно сразу же оформить прописку и заселиться в купленную жилплощадь.
Самый главный нюанс, который отличает покупку квартиры на вторичном рынке – это необходимость проверки юридической чистоты приобретаемого жилья.
Что это такое? Под термином юридическая чистота квартиры подразумевают то, что после приобретения рассматриваемого жилья на него не заявят свои права иные граждане.
Можно, конечно, проверить данный аспект самостоятельно. Запросить расширенные справки из ЕГРП, тщательно изучить документы, подтверждающие право собственности на квартиру. Узнать, получена ли квартира по наследству и есть ли обременения. Но лучше всего обратиться к специалистам и не экономить на данном вопросе.
Стоимость проверки юридической чистоты в зависимости от параметров квартиры и сложности процедуры может составлять от 5 тысяч рублей и более. Эта сумма также пойдёт в расходы покупателя.
Эксперт подчеркнул, что в Москве стало меньше продаваться как элитного жилья, так и более бюджетных квартир.
— У нас подняли льготную ставку, соответственно, поднялась и ставка на вторичку — сейчас она составляет минимум 10 процентов. Большинство сделок проходит с привлечением заемных ипотечных средств, и при повышении ставки существенно увеличивается ежемесячный платеж. Чтобы ежемесячный платеж удержать на прежнем уровне, человеку приходится уменьшать сумму займа, чтобы влезть в свои финансовые возможности. Многие откладывают покупку до лучших времен, потому что есть вероятность того, что ставки опустят в марте, — отметил собеседник «ВМ».
Как отметил специалист, многие собственники и даже риелторы до сих пор не отошли от тех цен на квартиры, которые были в период пандемии. До сих пор ряд из них пытаются продать жилье дороже нынешней рыночной стоимости.
Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:
Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.
Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.
Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.
Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.
Минусы старого жилого фонда
Минусов у вторички, конечно, тоже хватает. Вот что говорит юрист Елена Ларина:
Старый дом, такие же коммуникации и устаревшие планировки. Если вы приобретаете квартиру в доме старше 10-15 лет, то поломки в нем случаются все чаще и чаще. То лифт не работает, то краны текут. Скорее всего, ремонт в квартире придется делать в первые 1-3 года после покупки. При этом планировки сильно отличаются от современных: в них намного меньше пространства и зачастую отсутствует возможность для перепланировки (особенно в панельных домах).
Необходимость тщательной юридической проверки объекта (залоги, оспаривание права собственности в суде) и собственника (особенно на предмет банкротства).
Выше ставка по ипотеке. Особенно после введения льготной ипотеки на первичку ощущается разница в проценте. На первичку в среднем 4-6%, на вторичку – от 7-7,5%.
«Чужой дух» и наличие истории у квартиры, с которой готовы мириться не все потенциальные покупатели.
Состояние мест общего пользования. «Часто проблемой является также состояние общих помещений и неоднородный контингент жильцов», – говорит Александр Цыганов.
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
КАК ПРОВЕРИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ ПРОДАВЦА?
Если вы определились с необходимыми параметрами квартиры, вас устроила цена и местоположение будущего жилья, перед заключением сделки стоит проверить девелопера или человека, у которого вы собираетесь покупать квартиру. Проверить застройщика помогут несколько сервисов:
- Наш.дом.рф — здесь можно посмотреть всю информацию об объекте.
- Сайт арбитражных судов — здесь можно узнать, часто ли судятся с застройщиком.
- Сайт налоговой — тут можно проверить выписку ЕГРЮЛ.
- Единый ресурс застройщиков — здесь можно узнать рейтинг надёжности застройщика.
Если же вы покупаете квартиру на вторичном рынке, обязательно запросите у продавца ряд документов:
- Выписку из ЕГРН — так вы убедитесь, что у квартиры нет обременений. Сэкономить время также могут помочь онлайн-сервисы.
- Документ, подтверждающий право собственности — договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство, договор участия в долевом строительстве или справка о выплате пая в ЖСК.
- Документ из БТИ — он поможет узнать, были ли в квартире незаконные перепланировки.
- Документы, подтверждающие дееспособность продавца — справка из ПНД и наркодиспансера.
- Согласие супруга на продажу квартиры.
Если документы в порядке, можно приступать к заключению сделки.