Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проходит обмен недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совершенно другая схема, как обменять квартиру, действует при сделках на рынке нового жилья. По схеме trade-in застройщик или агентство недвижимости принимает старую квартиру для реализации и одновременно бронирует новую, фиксируя стоимость.
Внимание! По trade-in чаще всего совершается несколько договоров – на оказание услуг по реализации старого жилья за процент; договор купли-продажи с найденным покупателем; соглашение о бронировании и, наконец, договор купли-продажи нового жилья.
Есть и другая, менее распространенная схема – когда старая квартира берется в качестве части оплаты новой. Доплата производится по ДКП. Такие операции проводят застройщики.
Обычно к старому жилью предъявляются такие требования:
- расположение в городе, в котором приобретается новостройка;
- хорошее техническое состояние и наличие всех документов;
- стоимость ниже цены нового жилья.
Порядок прохождения процедуры
При равноценном размене квартир, участники сделки должны:
- Убедиться в достоверности пакета документов, права другой стороны проводить юридические действия с объектом недвижимости.
- Убедиться, что на жилплощади никто не зарегистрирован (особенно это важно в отношении детей).
- Подписать соглашение, что выбранные квартиры отвечают всем требованиям участников сделки.
- Подписать договор мены либо два договора купли-продажи.
- Зарегистрировать переход собственнических прав, обратившись в Многофункциональный центр в Орле (Северный район) либо представительство Росреестра.
- Получить выписку из Росреестра, удостоверяющую наличие права собственности на недвижимость.
Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры?
Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:
- заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
- договор обмена;
- договоры социального найма для обеих квартир;
- ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
- копии паспортов квартиросъемщиков;
- справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
- технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
- справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
- нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
- справки о
санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры; - разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).
Можно ли обменять приватизированную квартиру на неприватизированную и наоборот?
Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.
Что представляет собой схема trade-in?
Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно. В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом,
Переезд в более комфортные условия
Переезд в более комфортные условия – это мечта многих людей, которая может быть реализована при помощи обмена квартиры на квартиру. Этот способ позволяет получить жилье, соответствующее вашим потребностям и желаниям, без необходимости продавать собственную квартиру.
Преимуществом обмена квартиры на квартиру является то, что вы можете найти жилье, которое подходит именно вам, по своим параметрам, расположению и планировке. Вы можете выбрать район, удобный для вас, близость к работе или школам, а также размер и количество комнат, которые позволят вам жить в полном комфорте.
Обмен квартиры на квартиру может осуществляться как с доплатой, так и без нее. В случае обмена с доплатой вы можете внести дополнительную сумму денег, чтобы получить более дорогостоящее или более просторное жилье. При этом, сумма доплаты может быть обговорена и договорена между взаимозаинтересованными сторонами.
Также обмен квартиры на квартиру может проходить без доплаты. В этом случае вы можете найти жилье, которое соответствует вашей квартире по стоимости или около того. Обмен без доплаты позволяет сохранить финансовую стабильность и не тратить дополнительные деньги на приобретение нового жилья.
Процедура обмена квартиры на квартиру включает несколько этапов. Сначала необходимо найти взаимозаинтересованного партнера для обмена. Затем, вы обмениваетеся информацией о своих квартирах, делаете осмотр жилья и обговариваете дополнительные условия. После этого, заключается договор обмена квартир и происходит оформление сделки.
Обмен квартиры на квартиру – это удобный и выгодный способ сменить жилье на более комфортное, сохранив при этом свою финансовую стабильность. При правильном подходе и проведении всех необходимых действий, вы сможете осуществить свою мечту и переехать в место, которое полностью удовлетворяет ваши потребности и предпочтения.
Процедура обмена квартиры на квартиру
Обмен квартиры на квартиру – это взаимная сделка между двумя или более собственниками недвижимости, при которой каждая сторона передает свою квартиру другой стороне. Эта процедура может проходить с доплатой или без нее.
Для того чтобы осуществить обмен квартиры, необходимо провести ряд действий. В первую очередь следует найти подходящего партнера по обмену. Для этого можно использовать различные платформы и ресурсы, такие как специализированные сайты, объявления в газетах или социальные сети.
После того как партнер по обмену найден, необходимо обсудить условия сделки и составить договор обмена. В договоре должны быть указаны все детали сделки, такие как адреса квартир, площадь, количество комнат и другие характеристики. Также необходимо указать условия доплаты, если таковая имеется, и сроки выполнения сделки.
После подписания договора обмена квартиры необходимо собрать все необходимые документы для переоформления права собственности. В этот перечень входят документы, подтверждающие право собственности на квартиру, паспортные данные собственников, документы о регистрации квартиры и другие документы, зависящие от местных законов.
После сбора документов необходимо обратиться в нотариальную контору для заверения договора обмена квартиры. Нотариус проверит подлинность документов, удостоверит личность собственников и запишет сделку в специальный реестр. После этого можно приступить к переоформлению права собственности на новые квартиры.
Обмен квартиры в Орле
Каждая квартира при продаже привязывается к обменной цепочке. При этом рекомендуется принять во внимание следующие факторы:
- при определении точных сроков сделки обязательно учитываются интересы остальных участников цепочки предстоящего обмена;
- существует серьезная вероятность затягивания сроков сделки из-за разных личных обстоятельств ее участников;
- часто предварительно заключенные договора расторгаются, что приводит к необходимости нового выстраивания обменной цепочки.
Жилой объект, присутствующий в обменной цепочке, может привести к следующим проблемам:
- необходимость получения разрешения из отдела опеки, некоторые трудности с выпиской из жилья третьих лиц, с ипотечными выплатами и долгами, а также с другими проблемами;
- срок действия некоторых документов даже при абсолютной готовности квартиры к предстоящей сделке.
Также потребуется определение характера договора при переходе права собственности:
- самый простой вариант – договор мены, идеально подходящий для выполнения равнозначного обмена;
- наиболее распространённым считается ДКП с разницей только в цене объектов и реквизитов;
- важным моментом является вопрос о приватизации квартиры, так как сделки с социальным жильем могут автоматически затягиваться, а оформление в собственность занимает много времени.
Перед началом процедуры обмена рекомендуется уточнить, что нужно для обмена квартирами. Это информация о физическом состоянии объекта и юридической стороне предстоящей сделки.
При этом целесообразным станет привлечение опытных риэлторов или компетентных юристов, которые изучат всю информацию и рассеют подозрения в возможной неблагонадежности выбранного объекта. Возникающие у сторон сомнения в подлинности предоставленных правоустанавливающих документов станут необоснованными.
Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.
Как обменять квартиру на квартиру?
- Заявка Менеджер перезвонит в удобное время и проконсультирует вас по всем возникшим вопросам и тактике ведения таких сделок.
- Поиск покупателя Организация продвижения объекта по собственным каналам и на самых популярных площадках.
- Просмотр Консультации по предпродажной подготовке, сопровождение при показах и при проведении переговоров.
- Предварительный договор При появлении потенциального покупателя проводится оформление достигнутых договоренностей участников сделки путем заключения предварительного соглашения.
- Поиск альтернатив Подбираем подходящий вариант вашего нового жилья. Предлагаем максимум вариантов по вашим параметрам для удобства выбора.
- Подготовка к сделке Оценка юридической чистоты выбранного для покупки объекта.
- Переоформление прав Помогаем зарегистрировать договор купли-продажи и право собственности, специалист присутствует на сделке и сопровождает все операции.
- Взаиморасчеты По завершении сделки обмена квартир обеспечим организацию взаиморасчетов удобным и безопасным способом.
Мы предлагаем клиентам все, что нужно для обмена квартиры на квартиру:
- Рекламную поддержку на собственных ресурсах и тематических сайтах.
- Оказание профессиональных юридических услуг.
- Оценку объекта и подготовку к показам и сделке.
- Организацию процедуры обмена квартир в течение месяца.
- Свидетельство о собственности – при его отсутствии нужно заказать выписку из ЕГРП в ближайшем МФЦ.
- Документ основание возникновения права собственности.
- Кадастровый паспорт – при его отсутствии заказать его изготовление или копию так же можно в МФЦ.
- Технический паспорт – можно заказать в отделении БТИ вашего района.
- Выписка с лицевого счета – заказывается в управляющей компании.
- Заверенная копия домовой книги – заказывается в паспортном столе.
Дополнительные документы:
- Нотариально заверенное согласие супруга – если совместно нажитым имуществом по документам владеет только один супруг.
- Согласие органов опеки – если есть прописанные несовершеннолетние или недееспособные лица.
В каждом городе есть свой орган самоуправления – администрация, в которой действует особый отдел, уполномоченный решать вопросы распределения и управления муниципальным фондом. В Москве обменом муниципальных квартир занимаются районные муниципалитеты, куда и следует обращать заинтересованным лицам с заявлениями.
Основанием для смены владельцев в квартирах, принадлежащих муниципалитету, станет письменное разрешение, получаемое в течение 10 дней после принятия заявлений к рассмотрению. В некоторых случаях администрация отказывается согласовать мену, имея на то веские обстоятельства – ведется судебный процесс о признании договора соцнайма расторгнутым, либо одна из квартир признана непригодной для проживания, дом подлежит сносу и т.д.
Что лучше: продать или обменять квартиру?
Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:
- Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.
Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.
- Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.
- Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.
- При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.
- Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
- Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.
- Стороны вправе обратиться к услугам представителей.
Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:
- Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
- Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.
- Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
- Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.
Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»
С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:
- Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
- Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
- Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
- Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
- При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
- Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.
Когда стоит предпочесть договор мены
Виталий Русаков, исходя из 14-летнего опыта работы с недвижимостью в Москве, Подмосковье и за рубежом, советует выбирать договор мены в следующих ситуациях.
- «Если кто-то один из владельцев или оба имеют в собственности квартиру и (или) дом менее 5 лет. Вам не придётся уплачивать НДФЛ на всю сумму сделки в размере 13%, который грозит при стандартном ДКП (только в случае мены с доплатой вы платите НДФЛ на сумму доплаты, что заметно меньше — прим. автора).
- Если дом, коттедж или частное домовладение находятся на участке земли, не оформленном в собственность, или есть подозрения, что этот земельный участок неправомерно отчуждён в пользу владельца, то лучше всего оформить договор мены, закрепив в нём условия, что меняется только дом как строение, но без земельного участка.
- Если у кого-то из участников сделки имеются непогашенные долги (например, ипотечный заём), лучшим вариантом будет договор мены, так как такая сделка защищена от арбитражного и исполнительного производства (при условии, что это единственное жильё — прим. автора). Это предусмотрено ст. 446-й ГПК РФ.
На единственное жильё взыскания не накладываются в любом случае. Но при ДКП гражданин продаёт квартиру и получает денежные средства — в этот момент суд может наложить арест или взыскание. При договоре мены жильё по сути не меняет своего юридического статуса «единственное жильё» — меняется только его вид, что законодательством не запрещается.
- Когда есть риски резкого обесценения денег или трудности, связанные с хранением или переводом денежных средств. Договор мены почти идеальный вариант — вы обезопасите сделку от инфляционных и криминальных рисков.
- Как вариант, можно использовать схему обмена при сделках с зарубежной недвижимостью и объектами на территории РФ. То есть, например, если была необходимость срочно покинуть пределы РФ, то потом, найдя через знакомых или риелторов подходящий вариант, можно поменять московскую квартиру на вполне приличный домик на берегу теплого Андаманского моря».
Документы и налоги при обмене
Заключение договора мены не обходится без следующих документов:
- паспорта;
- правоустанавливающих документов;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП);
- кадастрового паспорта;
- справок об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и налогу на имущество;
- справки о составе семьи;
- свидетельства о регистрации/расторжении брака;
- письменного согласия со стороны супруга (-и);
- проекта договора;
- квитанции об оплате госпошлины;
- заявления на регистрацию сделки.
Законодательная база обмена
Жилищный кодекс РФ при продаже или обмене комнаты в коммунальной квартире требует соблюдения преимущественного права покупки другими собственниками этой недвижимости.
Перед заключением сделки необходимо известить соседей о намерении в письменной форме, указать цену, характеристики комнаты, порядок расчётов, сроки передачи имущества и т. д. Извещение должно быть передано каждому собственнику лично под подпись или через нотариуса.
Если в течение месяца никто из участников долевой собственности не изъявит желания приобрести жилье, вы вправе обменять комнату на квартиру с доплатой или продать другому лицу.
В техническом (юридическом) плане обменять комнату в коммуналке на квартиру несложно. Процесс мало чем отличается от продажи. Особенность заключается в нюансах документального оформления, и в определении разницы стоимости объектов. Первый пункт регламентирован на законодательном уровне, потому проблемы на этом этапе не возникают. Оценка стоимости также на первый взгляд простая. Рыночная цена зависит от:
- месторасположения;
- развитости инфраструктуры районов;
- технических параметров дома и самой жилплощади;
- состояния объектов.