Какие бывают нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие бывают нотариальные договоры отчуждения недвижимого имущества?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Что не является отчуждением имущества

2. Когда отчуждение имущества могут запретить

3. Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

4. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость

5. Принудительные варианты

6. Каким образом может происходить отчуждение

7. Трудности при продаже доли

8. Какие документы нужны для отчуждения имущества?

9. Добровольные варианты

10. Необходимая документация

11. Отчуждение имущественных ценностей несовершеннолетнего

Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.

Что не является отчуждением имущества

Отчуждение — частный случай прекращения права собственности. В этом случае обязательное условие — чтобы это право перешло к другому человеку или людям. Сделки и ситуации, при которых право собственности на конкретный объект прекращается у одного владельца, но не возникает больше ни у кого, отчуждением не являются. Так что под это определение не подходят уничтожение недвижимости, сдача в аренду или временное пользование, отказ от наследования.

«Есть похожий термин — «отказ от права собственности“, но в этом случае имущество не передается определенному лицу (можно вспомнить пример из „Простоквашино“, где бывший собственник повесил на доме плакат „Дом свободный, живите кто хотите“). До тех пор пока другое лицо не приобретет право собственности на него, собственником считается отказавшееся лицо», — говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Марсель Харисов.

Когда отчуждение имущества могут запретить

В ряде случаев отчуждение недвижимости невозможно. «Как правило, запреты и ограничения на произвольное отчуждение жилья связаны с наличием обременений (ипотека, арест в рамках исполнительного производства, запрет на совершение регистрационных действий) или необходимостью защитить ту или иную группу лиц (к примеру лиц, над которыми установлена опека или попечительство, или лиц, для которых данное жилье является единственным пригодным для проживания)», — говорит Иван Лукин.

Изъятие единственного жилья за долги действительно под запретом, но он не касается недвижимости, купленной в ипотеку. Ее можно принудительно отчуждать, например в рамках дел о банкротстве должников.

«Определенные ограничения связаны с отчуждением недвижимости в пользу иностранных граждан, — добавляет Евгений Арапов. — Эти запреты касаются в первую очередь земельных участков и жилых домов на них. Так, иностранцам запрещено приобретать в собственность земельные участки в приграничных территориях, перечень которых определен президентом РФ, а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения».

Недвижимость нельзя отчуждать и в случае, если властями наложен запрет на совершение сделок. Это может случиться из-за:

долгов по кредитам и займам
коммунальных задолженностей
неоплаченных штрафов ГИБДД
задолженностей по возмещению ущерба
неоконченных судебных тяжб по разделу имущества

В этих случаях собственнику недвижимости надо будет снять обременение (арест или запрет на сделки). Обычно нужную для этого информацию можно получить у судебных приставов.

Принудительное отчуждение имущества на праве собственности

Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.

Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).

Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).

Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).

Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.

В законодательстве упоминаются следующие виды отчуждения недвижимого имущества:

Возмездная передача недвижимости. Яркий пример – договор купли-продажи или мены. Отчуждение осуществляется за плату, в обмен на другие вещи/права или иное материальное возмещение. Такая сделка всегда оформляется письменным договором.
Безвозмездная передача недвижимости. Самый распространенный пример – договор дарения, пожертвование. Их главная особенность в том, что в обмен на отчуждение собственник недвижимости не требует от приобретателя встречного представления: платы, других вещей, выполнения услуг и так далее.
Принудительное изъятие. Специфический вид, предполагающий отчуждение объекта без воли собственника. Оно может быть обусловлено крупными долгами владельца, приобретением собственности преступным путем или государственными/муниципальными нуждами. Таким мерам обязательно предшествует решение суда или иного уполномоченного органа.

В зависимости от вида недвижимости существуют некоторые особенности перехода прав на нее. Так, отчуждение общедомового имущества в многоквартирном доме возможно лишь при передаче права собственности на сами квартиры, ведь общедомовые площади и жилая недвижимость неразрывно связаны.

Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость

Иногда жилье находится в собственности сразу нескольких лиц. В зависимости от того, выделены ли доли у собственников, недвижимость бывает совместной или долевой, от чего зависит процедура перехода прав к третьим лицам.

Например, отчуждение доли квартиры совместной общей собственности – это продажа или дарение третьим лицам имущества супругов. Если один из них, будучи в браке, приобрел долю в праве собственности (например, ½ квартиры), и это произошло не в порядке наследования/дарения, собственниками считаются оба супруга. Следовательно, продажа возможна лишь по согласию обоих.

Другое дело, если приобретенная ими квартира была разделена. Например, после раздела общей собственности каждый из супругов получил по ½ квартиры. В этом случае и муж, и жена могут свободно распоряжаться своими долями.

Неотъемлемое условие продажи доли квартиры – отчуждение части общего имущества в многоквартирном доме. Помимо личного, в МКД есть и общее имущество собственников:

кладовые,
подвальные помещения,
паркоместа,
подъездные пролеты и так далее.

Каждый из собственников имеет свою долю в нем, передать которую он может лишь вместе с квартирой. Таким образом, передача доли в праве собственности сопровождается отчуждением пропорциональной доли в общем имуществе.

Принудительные варианты

Заключение договора на отчуждение имущества — это одна из разновидностей передачи собственности или какого-либо права на нее. Помимо этого, существует и принудительная вариация. Она применяется по решению суда о реквизиции или конфискации собственности. Поводом для этого выступают различные ситуации:

Владелец имущества не может оплатить долг или алименты.
Существует чрезвычайная государственная необходимость — общественная опасность, масштабная катастрофа и проч.
Конфискация имущества у коррупционера (в случае когда владелец не смог доказать, что собственность была приобретена им законно, за свои деньги).

Что касается понятие принудительного отчуждения в гражданском праве, то в данном случае оно может быть следующим:

Взыскание собственности по обязательствам ее владельца (по заключенному договору, решению суда, конкретному закону).
В связи с окончанием контракта о найме или аренде.
Для государственных или муниципальных нужд.
В связи с изъятием земельного участка, на котором находится недвижимость.
Реквизиция или конфискация собственности.
Прекращение прав в случае с имуществом, используемым по назначению.

Каким образом может происходить отчуждение

Такие понятия, как купля-продажа, дарение, мена, принудительный выкуп, объединяет один термин – отчуждение. Поскольку при всех этих операциях имеет место переход права собственности. Основанием для такого перехода служат договоры:

купли-продажи – продавец и покупатель подписывают купчую, которая предполагает передачу денег;
обмена – участники заключают соответствующий договор, в нем каждая сторона является одновременно продавцом и покупателем, так как один объект продается по цене другого;
дарения – путем оформления дарственной даритель безвозмездно передает свое имущество в собственность третьему лицу;
конфискации в пользу государства (в этом случае отчуждение происходит не на основании сделки, а по решению суда).

Трудности при продаже доли

Иногда, возникают ситуации, когда получение такого доказательства становится трудной задачей.

Лицо, которое является собственником отчуждаемой доли, отказывается прийти к нотариусу и подписывать отказ от продаваемой доли. Или он приходит к нотариусу, но подписывать документ об отчуждении не желает, хотя устно, такое согласие даёт. В таком случае необходимо оформить передачу ему заявления. В этом документе продавец должен ознакомить собственника общей доли со своим решением, тем самым поставить его в известность. Как правило, заявление носит произвольный характер. При этом необходимо указать несколько конкретных сведений:

предмет продажи;
адрес нахождения объекта недвижимости;
цена, по которой имущество будет продаваться или определённое имущество, на которое будет обменено этот объект продажи.
другие условия продажи.

Стоит отметить, что продавец может в любой момент поменять условия продажи имущества. Об этих изменениях необходимо сообщить всем участникам долевой собственности, которые могут претендовать на покупку доли имущества. Если имущество будет продано по цене выше, чем была установлена первоначально, но на тех же условиях, то предоставлять повторного доказательства о том, что все участники извещены, не придётся. Если же цена уменьшилась, то такое доказательство придётся предоставлять повторно.

Какие документы нужны для отчуждения имущества?

Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.

Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):

Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения:
- купил (договор купли-продажи);
- получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
- приватизировал (документ о приватизации);
- получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).

Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2017 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
Удостоверение личности продавца (паспорт).
Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Добровольные варианты

Разбирая понятие отчуждения, мы выявили, что этот процесс может быть как добровольным, так и принудительным. Самым распространенным является первый.

Добровольное отчуждение имущества или прав на него — это следующее:

Продажа. Сделка, где традиционно участвуют две стороны: продавец и покупатель. Отчуждение имущества здесь осуществляется по договору купли-продажи. Что касается операций с недвижимостью, то они возможны только после государственной регистрации собственника.
Дарение. В отличие от продажи, это безвозмездное отчуждение имущества. Если это дар в пользу родственника, то такая сделка в РФ будет освобождена от налогообложения. Если в пользу лица, с которым вы не связаны родственными или брачными узами, то уплачивается определенный процент от стоимости подарка в государственную казну. Однако дарение в юридической практике нередко выступает и принудительным отчуждением. Это случаи, когда недобросовестные родственники или третьи лица вынуждают человека подарить им недвижимость.
Обмен. По своей сути, это заключение двух договоров купли-продажи. Поэтому каждый из участников такой сделки одновременно выступает и покупателем, и продавцом. По российскому законодательству, обмену подлежит только равноценное имущество. Если стоимость объектов обмена отличается, то с доплаты уплачивается НДФЛ.
Рента. Это одна из особенностей отчуждения недвижимого имущества. Договор пожизненной ренты оформляется с собственником квартиры или дома. Покупатель по нему обязуется до конца жизни содержать владельца имущества. После смерти последнего недвижимость переходит во владение покупателя. Продавцами тут выступают только физические лица и некоммерческие организации.

Рассмотрим на примере участка земли, как выполняется отчуждение. Сначала россиянину приходит извещение, которым он уведомляется о нарушении законодательных норм при эксплуатации участка земли. В судебном порядке принимается решение о принудительном изымании участка. В случае, если вина владельца устанавливается в суде, производится оформление исполнительного листа. После этого земельный участок подлежит изъятию приставами.

Далее участок земли реализуется на торгах либо переходит в собственность государства, муниципалитета. Для восстановления собственных прав на землю бывший владелец должен обращаться в суд. Принудительное отчуждение может продолжаться несколько месяцев и больше. На сроки влияют обстоятельства, при которых выполняется процедура.

Для изъятия земли могут понадобиться такие документы:

паспорт владельца;
документы, которые устанавливают право на земельный участок;
документы, которые удостоверяют право на земельный участок;
технические документы на землю – план кадастра, описание участка, справка из БТИ о расположенных на земле строениях, заключение оценщика;
заключение эксперта о состоянии территории;
акт об изымании земельного участка;
постановление суда.

Каждая из перечисленных бумаг предоставляется в виде ксерокопий и удостоверяется оригиналами.

К последствиям изъятия земли причисляется следующее:

Владелец потеряет собственные права на землю, не сможет использовать ее по своему усмотрению, получать выгоду от эксплуатации.
Владелец потеряет право на применение земельного участка в качестве залога.
Владелец не сможет выполнять продажу, обмен, дарение территории, осуществлять ее сдачу в аренду.

Кроме прав, владелец потеряет и свои обязательства по отношению к отчужденному участку, например:

оплата налоговых сборов, начислений по коммуналке;
организация агротехнических, охранных мероприятий;
эксплуатация земельного участка только по прямому назначению.

В определенных ситуациях право владения имуществом можно восстановить. Исключение – случаи, когда собственность конфисковывают. При изымании подобным способом имущество продается на торгах, и право владения получает другое лицо.

Справка! Как правило, прежний собственник не может оспорить это действие, и единственный вариант возмещения понесенных убытков – материальная компенсация. Схожие правила действуют для национализации, когда земля целиком переходит в государственную собственность.

Необходимая документация

При оформлении стандартного договора на отчуждение имущества нужно указать следующие данные:

Реквизиты сторон. Фамилия, имя и отчество, паспортные данные физических лиц и полные реквизиты юрлиц. Для этого нужны документы, удостоверяющие личности граждан, правоустанавливающие бумаги для юридических лиц.
При возмездной сделке — финансовые реквизиты сторон. Это выписки из банковских счетов.
Основания для получения/передачи права собственности, реквизиты документации, его подтверждающей. Это свидетельство о праве собственности, а также документы, призванные установить его — договор купли-продажи, ордер, свидетельство о наследовании и проч.
Описание объекта (например, для недвижимости — адрес, состояние, этажность). Технический паспорт на имущество.
Технические данные по объекту отчуждения (для недвижимости — площадь, кадастровый номер, результаты оценки). Необходима кадастровая документация, выписка из ЕГРП, справка из БТИ.
Подтверждение наличия или отсутствия обременений. Касательно недвижимости — справки о составе семьи, выписки из домовой книги.
Стоимость объекта отчуждения. Документ с оценкой независимого эксперта или справка из БТИ.
Дата и место составления документа.
Сведения о третьих лицах, чьи интересы затрагивает отчуждение имущества. От них необходимо получить согласие на проведение сделки.
Дополнительные сведения, что могут иметь значение для сторон.
Подписи каждой из сторон сделки.

Что такое отчуждение в гражданском законодательстве? Это передача собственности (в каких-то случаях — прав на нее) от одного владельца к другому. Разделяется на добровольное и принудительное. Отчуждаться могут как материальные объекты, ценные бумаги, недвижимость, так и авторское право. Каждая из таких сделок имеет свои индивидуальные особенности.

В некоторых случаях требуется получение согласия на продажу имущества от других лиц. Такой документ необходим, если:

Недвижимость или часть ее принадлежит гражданину, младше 18-ти лет. Перед сделкой потребуется разрешение от опекунского совета. Его дадут только в том случае, если ребенку будет выделена равная доля отчуждаемого имущества в другом объекте недвижимости. Если подростку исполнилось 14 лет, то помимо разрешения из опекунского совета потребуется его отказ от собственности.
Отчуждаемая недвижимость находится в частной собственности, и была она приобретена в браке. В этом случае имущество принадлежит обоим супругам и может быть передано другому лицу только с согласия мужа или жены.

Если в этих случаях согласие не было получено, то сделку могут признать недействительной в судебном порядке.

Согласно ст. 130 ГК, земельные участки тоже являются недвижимостью, поэтому их отчуждение станет основанием для прекращения права собственности (ст. 44 ). Каких-то принципиальных отличий в отношении таких объектов нет, следовательно, отчуждение земельного участка – это значит переход права собственности на него к третьим лицам, как и в случае с другой недвижимостью.

И все же, учитывая специфику земли как объекта права, закон допускает расширенный перечень оснований для ее отчуждения:

отчуждение земли для государственных и муниципальных нужд;
изъятие земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению и так далее.

К тому же земля может находиться у граждан в постоянном бессрочном пользовании или пожизненном владении (земельные паи). Поскольку она не является их собственностью, ее отчуждение невозможно.

Отчуждение имущественных ценностей несовершеннолетнего

Отчуждение имущества лица несовершеннолетнего также производится согласно требованиям российского Гражданского Кодекса (статья №№ 26 и ), которые устанавливают уровень дееспособности особ несовершеннолетнего возраста:

Если владельцу недвижимого имущества еще не исполнилось 14 лет, сделку могут заключать только его родители, опекуны, усыновители (исключением являются мелкие бытовые операции).
Согласно российскому ГК (статья №26/1) после 14 лет сделки малолетним лицом производятся с письменного разрешения их законных представителей (исключение — регламентированные случаи действующим законодательством РФ).

Важно! Оформление договорного соглашения на куплю/продажу недвижимого имущества предусматривает указание в обязательном порядке его стоимости. При отсутствии данного факта, согласованного письменно, сделка считается недействительной. Кроме того, российским законодательством предусматривается возможность прежнего собственника имущества сохранить на него часть прав и после отчуждения.