Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупаем квартиру. Внести аванс или передать задаток?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств. В соответствии со ст. 380 ГК РФ задаток — это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне как доказательство, что договор купли-продажи в дальнейшем будет заключен и исполнен.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Как правильно составить соглашение
Если вы решили составить соглашение о задатке, то не забудьте прописать в нём все условия. Название документа может быть разным, сама суть от этого не должна меняться. Вот ключевые моменты, которые обязательно должны быть в нём прописаны.
- Данные паспортов продавца и покупателя. Укажите серию и номер, дату и место выдачи, наименование госоргана.
- Описание параметров предмета сделки: адрес, площадь, высоту потолков, состояние и состав жильцов.
- Документы, которые обязан предоставить собственник. В этот список входят выписки из ЕГРН и домовой книги, справка из ЖКХ и т.д..
- Сумма и срок, на который даётся задаток. Как правило, размер предоплаты составляет 100-200 000 рублей. Если сделка оформляется на жильё премиум-класса, то сумма может доходить до 10% от стоимости недвижимости.
- Условия возвращения денег. В этот же пункт рекомендуем включить максимальный срок для передачи средств. Например, задаток возвращается покупателю в двойном размере в случае отказа продавца от сделки в течение десяти дней. Конечно, об условиях возврата говорится и в ГК, но лучше всё же продублировать этот пункт.
- Срок, в который должны уложиться прежние жильцы для снятия с регистрации и освобождения квартиры.
- Место и конкретная дата заключения ДКП. Здесь следует указать банк, если деньги за покупку будут зачислены на счёт или ячейку, а также сторону, которая компенсирует дополнительные расходы, и данные на нотариуса.
Соглашение о задатке может стать приложением к предварительному договору. Ещё один вариант оформления предоплаты — указать задаток в одном из пунктов предварительного ДКП. Если такого документа нет, но заключено соглашение, при рассмотрении дела в судебной инстанции придётся доказывать, что оно выступает как раз проектом договора, что довольно проблематично.
В случае неожиданного изменения планов покупателю лучше договориться с собственником недвижимости о том, чтобы расторгнуть проект ДКП и/или соглашение по обоюдному согласию — так получится вернуть всю сумму задатка. Если собственник отказывается без законных оснований, требовать деньги придётся через суд. В таком случае вовсе не обязательно сначала отправлять продавцу претензию, можно сразу подать исковое заявление.
Что же представляет собой авансовое соглашение?
В этом документе не только фиксируется факт передачи суммы предоплаты, но и обозначаются все условия предстоящей сделки. Какие? Это зависит от того, чьи интересы в ней представляет агентство недвижимости – покупателя или продавца.
Рассмотрим сделку с точки зрения покупателя. Что для него важно?
1) Первым делом нужно зафиксировать в соглашении, что и как он покупает. Зафиксировать объект, его адрес и цену. Следует также отметить особые требования продавца к указанию цены в договоре и способ проведения оплаты – банковская ячейка, аккредитив, перевод между счетами покупателя и продавца. Следует определить источник денег – простая покупка, использование ипотечного кредита, материнского капитала, каких-то субсидий и т.д.
2) Простая покупка никаких проблем не вызывает, а вот при желании использовать ипотечный кредит банк или страховщик может не одобрить выбранный объект! Именно объект, а не платежеспособность заемщика. Причиной могут быть несанкционированные перепланировки, возраст дома и даже газовые колонки, наличие которых банки иногда не одобряют.
3) Если при покупке квартиры используются субсидии и материнский капитал, это тоже должно быть отмечено в соглашении. Фиксируется все, что требует наличия на сделке дополнительных документов! Никакие устные договоренности не могут этого заменить. Документы должны быть получены в срок, и этот срок тоже определяется в соглашении. Перед внесением аванса надо все это выяснить, зафиксировать на бумаге и учитывать в дальнейшей работе.
4) Если наша покупка предусматривает продажу другого объекта недвижимости, надо понимать, что срок внесения аванса от покупателя вашей квартиры и вашего аванса должны правильно соотноситься друг с другом. Нужно иметь запас времени, чтобы суметь исправить ситуацию, если запланированные встречи перенеслись. То есть, внося аванс за квартиру, мы должны быть уверены, что получим свои деньги в те сроки, когда действует наше авансовое соглашение.
5) Надо обязательно написать, что покупка данной квартиры сопряжена с продажей квартиры покупателя. Если же, наоборот, у нас чистая покупка, а продавец продаваемой квартиры планирует купить другую, то в документе следует ограничить длину цепочки – например, мы купили «трешку», а ее продавец купил себе «двушку» и отложил деньги. Идеально, если та «двушка» была в свободной продаже, но если и там разъезжаются, то лучше на этом и ограничится. Чем длинней цепочка, тем больше поводов для ее разрывов. В авансовом соглашении надо не только прописать все элементы цепочки, все альтернативы, но и ограничить ее длину.
6) Кроме этого, обязательно следует указать сроки физического и юридического освобождения квартиры – когда будут выписаны все проживающие в ней. На физическое освобождение обычно дается неделя с момента перехода права собственности. При наличии альтернатив – по неделе на каждое звено цепочки. Если в цепочке 2 звена, то, следовательно, «верхний покупатель» получит ее через 2 недели.
7) Если квартира продается с мебелью или какими-то изменениями, то в соглашении фиксируется и перечень мебели, и тип перепланировок. Я советую сделать фото всей мебели и бытовой техники, в моей практике были случаи подмены того, что демонстрировалось на просмотре. Фиксируйте марку, скажем, холодильника, стиральной машины и микроволновки, их серийные номера… Все это должно быть приложено к соглашению.
На встрече, во время которой согласуются условия авансового соглашения, должны присутствовать все собственники или их полномочные представители. Если один из них в дальнейшем будет против цены или условий, то сделка сорвется. Если собственники и их представители вызовут сомнения у риэлтора, надо, не стесняясь, просить их предоставить справку о дееспособности. Это убережет от многих возможных неприятностей. Банки, например, требуют такую справку у всех собственников, чей возраст превышает 65 лет.
Есть еще множество, на первый взгляд, мелочей, требующих отражения в авансовом соглашении. На сделке каждое из них может «выстрелить» и затормозить процесс. Как будут подаваться документы на регистрацию? В какой валюте и по какому курсу будет проводиться оплата? В этом деле мелочей нет, поскольку все это потом автоматически пойдет в договор купли – продажи. Авансовое соглашение это, по сути, его макет, черновик.
Подготовка и проведение встречи для его обсуждения и подписания – важнейший этап подготовки договора купли-продажи. Перефразируя известную поговорку, можно сказать, что «тяжело на авансе – легко на сделке»!
В случае с авансом покупатель обязуется оплатить товар (частично либо полностью) до его передачи продавцом (п. 1 ст. 487 ГК). Сроки внесения этого платежа оговариваются договором.
Формально «задаток» и «аванс» не являются синонимами. В отличие от аванса никто не обяжет продавца вернуть полученный задаток. Если же от сделки отказывается продавец, тогда ему придется вернуть другой стороне задаток в удвоенном размере.
В риэлторской практике аванс именуют «обеспечительным» платежом. В случае его внесения в договоре непременно предусматриваются и штрафные санкции. Если от сделки захочет отказаться покупатель, то свои деньги он уже не получит. Если же отказавшейся стороной является продавец, то возвращаемый аванс удваиваться не будет.
Что выбрать при покупке и продаже жилья ‒ задаток или аванс?
В связи с переходом рынка первичной недвижимости на эскроу-счета, специалисты прогнозируют в ближайшие два года рост цен на квартиры в новостройках минимум на 10%. Поэтому закономерен интерес покупателей ко вторичной недвижимости. Но приобретение вторички ‒ сложная задача, поскольку в этой сфере процветает мошенничество: недобросовестные продавцы скрывают, что в квартире прописаны дети, есть долги по коммуналке или совладелец не дал согласие на продажу. Чтобы минимизировать риски, изучите эту инструкцию. А также узнайте, как безопаснее «забронировать» понравившееся жилье: посредством задатка или аванса.
Предоплата ‒ это финансовая гарантия, что заинтересованные стороны твердо намерены заключить договор купли-продажи. Благодаря ей покупатель уверен, что объект не «уйдет» к другому лицу, а продавец ‒ что клиент не передумает, найдя более дешевую квартиру или дом.
Также продавец может использовать предоплату для подготовки жилья к продаже: погасить долги за коммунальные услуги, оплатить оформление необходимых документов. Но до того, как отдавать аванс или брать задаток, узнайте о разнице между ними.
А для этого читайте нашу статью.
В 380 и 381 статьях Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что задаток ‒ это часть общего платежа и одновременно доказательство заключения в оговоренные сроки договора купли-продажи. Также именно задаток обеспечивает исполнение этого договора.
Соглашение об этом виде предоплаты всегда фиксируется письменно, даже если сумма символическая и составляет 0,5% от стоимости жилья. Особенность задатка: когда сделка срывается по инициативе продавца, тот возвращает покупателю предоплату в двойном размере.
Если же заключать договор передумал покупатель, задаток остается у продавца.
С точки зрения закона, аванс ‒ это часть оплаты, которую покупатель отдает до подписания договора купли-продажи, чтобы подтвердить свои намерения. Но авансовый платеж не гарантирует заключение сделки. Поэтому покупатель вправе получить предоплату обратно, даже если сделка не состоялась по его вине.
Из общей суммы авансового платежа может быть вычтен какой-то процент в качестве штрафа за отмену сделки, но при условии, что это отмечено в договоре о предоплате.
Также из аванса могут быть вычтены суммы, потраченные продавцом на оформление пакета документов для продажи жилья, например, на оплату получения выписки из ЕГРН.
Зачем нужна предоплата
Когда решение о квартире уже принято, часто продавец может попросить у покупателей предоплату. Предоплата — это подтверждение серьезности намерений на покупку. Обычно предлагают оформить аванс или задаток. Кажется, что разницы между ними нет, но на самом деле есть, и существенная. К тому же путаница понятий часто приводит к трудностям в возврате денег.
Чтобы передать предоплату, составляют договор. Отдать деньги из рук в руки без документа нельзя: так можно потерять деньги и упустить квартиру. Например, если продавец квартиры передумает проводить сделку или забудет, что получал предоплату. При оформленном договоре собственник квартиры или его доверенное лицо не смогут этого отрицать.
| Если покупатель передает продавцу деньги на руки, то должна быть обязательно составлена расписка об их получении. В ней указывается, кто, кому, когда, на что и сколько предал денег.
Если между сторонами возникнет спор, то расписка послужит доказательством, что продавец получил деньги в качестве аванса за квартиру. |
Договор об авансе или, авансовое соглашение, составляется письменно. Их можно составить у нотариуса, так при передачи денег будет официальный свидетель. Но это не обязательно.
Если продавец и покупатель решают самостоятельно составить авансовое соглашение, то в нем обязательно должны быть указаны:
- дaнныe cтopoн: Ф. И. О., серия и номер паспорта, адрес регистрации или фактического проживания;
- данные о недвижимости: адрес квартиры, кадастровый номер, общая и жилая площадь и стоимость;
- сумма аванса, указывается цифрами и прописью;
- срок внесения аванса;
- порядок передачи денег;
- дата заключения соглашения;
- правила и обязанности сторон;
- подпись.
Иногда в авансовом соглашении, по обоюдному согласию сторон, прописывается пункт о штрафных санкциях для покупателя, например за срыв сделки.
Это форма предоплаты, которая никак не закреплена в Гражданском кодексе. Де-факто аванс защищает только продавца — если он решит отказаться от сделки, то возвращает деньги покупателю без каких-то штрафов и компенсаций. Если же отменяет соглашение покупатель, продавец оставляет аванс себе.
Несмотря на некую однобокость схемы, именно авансом риелторы чаще всего предлагают оформить предоплату на рынке вторичного жилья.
Обычно стороны заключают так называемый авансовый договор. Установленного законом шаблона нет, поэтому пишут в свободной форме. Указывают, кто и кому отдал аванс, до какого числа должна пройти регистрация сделки. Прописывают, что покупатель не требует деньги назад, если решит не приобретать эту недвижимость.
Когда соглашаетесь на предоплату в виде аванса, обязательно добавьте в договор запись о том, что передаваемый деньги будут засчитаны как первая выплата по основному договору купли-продажи.
Если вы попадете в недобросовестное агентство, можете встретить такое предложение — аванс оформляют как оплату услуг агента-посредника в сделке. Это противоречит закону и здравому смыслу — если вы даете предоплату, то она должна быть никак не оплатой агента, а часть оплаты за квартиру. Деньги агенту — это услуга, отдельный договор.
Если хотите защитить себя, как покупателя, лучше рассмотрите другие формы предоплаты.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия аванс. Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Задаток или аванс. Что выбрать?
Когда речь идет о предоплате (сумме, которую покупатель вносит в счет будущей оплаты по договору купли-продажи), это аванс. У аванса одна функция — платежная, с его помощью покупатель перечисляет первый платеж за квартиру.
Главная функция задатка — обеспечительная. Передавая и принимая задаток, стороны берут на себя определенные обязательства. Продавец обязуется продать покупателю квартиру по оговоренной цене. После того как задаток получен, он уже не имеет права проводить показы и не может повысить цену квартиры. Передавая задаток, покупатель обязуется купить эту квартиру в установленный срок, не рассматривая другие варианты. У продавца появляется гарантия, что покупатель от приобретения квартиры не откажется.
Разница между авансом и задатком лучше всего видна в ситуации, когда сделка не состоялась по вине одной из сторон. Если сделка сорвалась из-за продавца, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если от совершения сделки отказывается покупатель, продавец имеет право оставить полученный задаток себе. Кроме того, он может потребовать возместить расходы, которые он нес в связи с продажей квартиры. Речь идет о затратах на подготовку документов.
В том случае если переданная продавцу сумма в предварительном договоре названа авансом, при срыве сделки по вине одной из сторон никаких штрафных санкций на них это не накладывает. Продавец просто должен вернуть взятый аванс покупателю. В том случае если сделка прошла, и задаток, и аванс засчитываются в счет стоимости квартиры. В Гражданском кодексе содержится только определение задатка (статья 380 ГК РФ). Понятие аванса законодательно не закреплено.
Как следует назвать в договоре сумму, переданную сторонами перед совершением сделки? Все зависит от того, какой стороной сделки вы являетесь. Продавцу лучше получить аванс, который потом, в случае если сделка не состоялась, не придется возвращать в двойном размере. Покупателю же стоит настаивать на задатке. Тогда у него появится гарантия, что продавец возвращать задаток в двойном размере не захочет, поэтому во что бы то ни стало будет стремиться выйти на сделку. Но делать это нужно, только если у самого покупателя есть абсолютная уверенность, что он готов купить эту квартиру и другие варианты уже не рассматривает. В противном случае для него существует риск лишиться переданных денег.
Задаток при покупке квартиры
Договор задатка при оформлении сделки купли-продажи недвижимости регулируется статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ.
В этих статьях четко прописано, что при нарушении продавцом условий договора (к примеру, он продаст квартиру другому покупателю или внезапно запросит возросшую цену) он обязуется вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Если же покупатель не выполняет условий (тянет с оплатой полной суммы, пытается сбить цену и так далее), сумма задатка полностью остается у продавца.
То есть, если покупатель передал продавцу задаток в размере 50 тысяч рублей, но передумал покупать именно эту квартиру, он потерял эти деньги. Если продавец передумал продавать – он обязан вернуть покупателю 100 тысяч рублей.
Наиболее популярным вариантом обеспечения сделки является задаток. Порядок его предоставления предусматривается в статье 380-381 ГК РФ.
Особенности задатка:
- сумма засчитывается в счет оплаты;
- размер платежа является символическим;
- задаток носит обеспечительный характер;
- передача средств оформляется в письменном виде;
- при передаче крупной суммы можно привлечь свидетелей каждой стороны;
- при наличии предварительного договора, задаток обеспечивает заключение договора на его условиях;
- если продавец отказывается от совершения сделки, то он возвращает удвоенную сумму;
- если инициатором отказа является покупатель, то задаток остается у продавца;
- если отказом от совершения сделки одна сторона нанесла ущерб другой, то сумма ущерба подлежит оплате с учетом задатка.
Важно! Если не оформлена расписка о передаче задатка, то внесенная сумма считается авансом.